【重購退稅】申請條件/退還稅額試算/申請教學及案例一次看

✍️ 2022 年 3 月 29 日16:41:25在〈【重購退稅】申請條件/退還稅額試算/申請教學及案例一次看〉中留言功能已關閉 26,274
賣屋買屋減稅_重購退稅
重購退稅/pxfuel

近期打算舊屋換新屋?不論是大房換小房,還是小房換大房,通通可向各地方稽稅處、稅務局申請「重購退稅」可免繳或少繳售出舊屋應支付的土地增值稅。自 110 年 7 月 1 日起,財政部推動「房地合一稅2.0」,以落實居住正義,減少短買短賣的炒房現況。只要買賣自用房屋在 2 年以內,符合相關條件,即可申請「重購退稅」,避免因被課徵土地增值稅而造成買不起新房的窘境。想知道重購退稅申請條件為何?可退多少土地增值稅?該如何申請退稅?將一步步帶你了解。

【文章重點】

什麼是重購退稅?出售舊屋購新屋可申請減免土地增值稅

「重購退稅」是為了讓民眾購買新一棟房子(供居住使用)時,不因售原舊屋而被課土地增值稅,導致賣房之後所得不夠買新房子的錢,由政府推出的「稅額優惠」措施。民眾重新購買「自用住宅」時,2 年內無論是「先賣舊屋後買新屋」,還是「先買新屋後賣舊屋」,只要符合退稅條件,就能補貼「已繳納的土地增值稅」,可享全數退稅,或享有一定金額減免。

房地合一2.0不影響重購退稅節稅條件

【新制】配合「房地合一」課徵所得稅,105 年 1 月 1 日後之房屋交易,新增大屋換小屋可比例退稅,重購 5 年內改作其他用途,應追繳原扣扣抵或退還稅額。

其中適用「房地合一稅2.0」者,為 110 年 7 月 1 日起,交易 105 年 1 月 1 日取得之房地產。該課徵所得稅制度不影響自用住宅重購退稅規定,申請者只要符合條件,即可提出申請,享有稅額優惠(延伸閱讀:【房地合一稅新制2.0】課稅免稅條件/線上申報繳稅教學/注意事項總整理)

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重購退稅申請對象條件

由於該項優惠對象為房屋用於「自用住宅」,有換屋計畫者,因此重購退稅申請對象須同時符合以下條件:

【申請條件】

  • 【土地所有權人】出售土地及新購土地所有權人須為同一人
  • 【土地所有權人所有者】出售及新購土地之房屋須為土地所有權人、土地所有權人配偶,或直系親屬所有
  • 【新屋條件】
    1. 購買之新屋必須為「自用住宅」,即家庭住所使用,且土地所有權人、土地所有權人配偶或直系親屬已辦竣戶籍登記
    2. 新購土地面積若在都市,面積以 300 平方公尺 (3公畝,約 90.75 坪) 為限;若在非都市,面積以 700 平方公尺 (7公畝,約 211.75 坪) 為限,超出此範圍之土地不適用
    3. 辦妥所有權登記日起,5 年內房屋不得進行移轉、營業、出租、戶籍遷出、夫妻贈與,有則不適用
  • 【舊屋條件】出售之舊屋於簽約買賣「前 1 年內」無營業、出租行為,有則不適用
  • 【不動產條件】先買後賣房者,限購買時已有「自用住宅」用地
  • 【買賣期限】先買後賣、先買後賣房屋須在 2 年內,重購退稅可退「土地增值稅」之時間,依據完成移轉登記日為準

舉例來說,A 先生為出售土地、新購土地之所有權人,購完新屋後,A 先生的妻子、子女、父母親其中有人將戶籍地遷入新屋,且符合退還稅款條件,購屋時間、土地面積大小皆符合申請標準,出售土地之房屋 1 年內、新屋 5 年內無進行任何出租、供營業使用之狀況,即可申請重購退稅。

重購退稅自用住宅非一生一次,可無限次數申請

「重購退稅」稅額優惠政策實際上並非一生只能申請一次,只要是重購自用住宅,且新屋 5 年內無進行移轉、營業、出租使用, 5 年後仍可再出售、重購自用住宅,並申請重購退稅。(根據屏東縣政府財稅局 107/08/2 資料)

夫妻贈與適用嗎?

  • 夫妻贈與不適用。依據《土地稅法》第 28 條之 2 規定,雖然配偶互贈土地可不課徵土地增值稅,但並非真的免繳稅額,而是延緩課稅時間,若後續土地移轉至第 3 人時,仍須以「第一次贈與前之原規定地價」,或「前次移轉現值」核課土地增值稅,故此,若新買的房屋在後續 5 年內以贈與給配偶,視同移轉,則原以退還之稅額將會受追繳

重購退稅是否會影響一生一次自用住宅用地優惠稅率

  • 若同時出售多棟自用住宅用地,則可選擇以「一般用地稅率」申報繳納土地增值稅後,再申請重購退,以保留一生一次自用住宅優惠稅率。

【一生一次自用住宅優惠稅率10%條件】

  • 土地所有權人出售前 1 年內未曾供營業或出租之住宅 用地,地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記
  • 都市土地面積未超過 3 公畝 (約 90.75 坪) 或非都市土地積未超過 7 公畝 (約 211.75 坪)
  • 自用住宅建築完成1年內者,房屋評定現值達所占基地公告現值 10 %

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重購自用住宅用地可退還土地增值稅試算

至於申請重購退稅,能退多少土地增值稅,可採納以下公式計算,或逕自財政部稅務入口網試算

【計算公式】

餘額(A)=新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)

※ 申報移轉現值:指的是「可契約總價值」,是在房屋進行所有權轉移時,訂定契約當下所申報的「土地價格(ex.5萬元/平方公尺)」,用於課徵土地增值稅之依據,由售屋者進行申報。

對於購屋者來說,新購自宅用地的申報移轉現值即「購入房子的土地價格」,由售屋者申報;對於出售者來說,原出售自宅用地的申報移轉現值即「賣出房子的土地價格」。一般來說「申報移轉現值」與政府公告土地現值相同,或價格高於公告土地現值 (多數為了減少土地增值稅,會依據政府公告土地現值而定),且必須在房屋交易契約 30 日內申報,方得依據當時土地公告價格,如逾期則依據最新公告之土地現值繳納土地增值稅 (土地價格可能調高或降低)。

  • 若已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的土地增值稅款可全數退還
  • 若已繳土地增值稅款>A 時,可退還相當於 A 的稅款

只有在數值 A 為正數時,可享重購退稅優惠

重購退稅案例舉例

【案例一:先賣後買】

舉例來說,王太太於 104 年 12 月 5 日出售自宅土地移轉現值為 450 萬元,且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 105 年 10 月新購自宅房屋,土地現值 500 萬元。

售屋者為「土地增值稅」之納稅義務人 (根據《土地稅法》),須繳納舊房子的土地增值稅,期間在 2 年內 (依據買屋、賣屋完成移轉登記日而定),可全額退還 50 萬已繳納舊屋之土地增值稅。以此案件來說,民眾需花費 500 萬元購買新屋,原房屋扣除土地增值稅後,售出獲利為 400 萬元,民眾仍需多花 100 萬元買新屋(即買房費用於賣房費用),且未來若出售新房,須繳納之土地增值稅較舊屋,因此政府全額補貼舊屋土地增值稅額。

重購退稅案例
50萬≦100萬,已繳納金額可全數退回

【案例二:先買後賣】

陳先生於 104 年 12 月 5 日新購自宅房屋,土地現值 430 萬,並於 105 年 10 月出售自宅轉移現值 450 萬,且繳納原售出土地增值稅款 50 萬,則可退稅 30 萬元

此案例為先買屋,後賣屋,出售房屋者為「土地增值稅」之納稅義務人,期間在 2 年內(依據買屋、賣屋完成移轉登記日而定),則已繳納之舊屋土地增值稅可減免餘額 30 萬元。以此案例來說,民眾需花 430 萬元買房,原房屋扣除土地增值稅後,售出獲利為 400 萬元,民眾仍需多花 30 萬元購屋,且因為未來新屋售出時,須繳的土地增額稅較售出舊屋,因此政府僅補貼差額 30 萬。

重購退稅案例_大於
50萬>30萬,可退稅30萬

林小姐於 104 年 12 月 5 日出售自宅移轉現值為 450 萬,且已繳土地增值稅款 50 萬。林小姐於 105 年 10 月新購自宅房屋,土地現值 390 萬,餘額 A 為 -10 萬元。因為民眾購新屋需花費 390 元,原房屋扣除土地增值稅後,售出獲利為 400 萬元,因此民眾售出舊屋之獲利,可全額抵銷購新屋的費用,且未來若賣出新屋,所需繳納之土地增值稅較舊屋,故不符合重購退稅條件。

不適用重購退稅案例
餘額A為負數或等於0,不得申請重購退稅

符合退還稅款條件,則可享以上全額免稅、退還部分稅額。

重購退稅之退稅金額試算

若仍無法理解上述計算方式,目前亦可至財政部賦稅署「重購自用住宅用地退還土地增值稅試算」估算退稅金額。

輸入項目

  • 原出售土地地價總額 (原出售自宅用地的申報移轉現值):售出房屋契約申報時的土地地價
  • 原出售土地已繳土地增值稅額 (原出售自宅用地已繳土地增值稅):原售出房屋已繳納之土地增值稅額
  • 新購土地地價總額 (新購自宅用地的申報移轉現值):購入房屋時,契約申報時的土地地價
  • 👉 前往試算|注意事項:僅供試算,實際應退稅額仍依稽徵機關核定為準
重購自用住宅用地退還土地增值稅試算
重購自用住宅用地退還土地增值稅試算/財政部賦稅署

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土地增值稅試算

若在出售房子前,想知道要繳多少土地增值稅,可至「財政部稅務入口網」估算稅額,所需輸入的項目如下:

  1. 前次移轉年期:指的是契約取得所有權人身分之「原因發生日期」,可於土地謄本(地籍謄本)上「土地所有權部」查看,欲申請可前往各地方政府地政局申請。
  2. 土地公告現值:可於中華民國內政部地政司「公告土地現值及地價查詢」查詢|🔎 前往查詢,或於土地謄本「土地標示部」>「公告土地現值」查看
  3. 原規定地價或前次移轉現值:於土地謄本「土地所有權部」查看
  4. 消費者物價總指數:至試算網站,點選「消費者物價總指數」下載 excel 檔試算範圍
  5. 土地宗地面積:可於「土地標示部」>「面積」查看,
  6. 土地類型:參與土地謄本上「土地標示部」>「使用分區」,使用地類別空白者,皆為都市土地
  7. 移轉或設典範圍「土地所有權部」歷次取得權利範圍

🔎 前往試算

土地增值稅試算資料_土地謄本
編自台北市政府地政局土地登記謄本範例/台北市政府地政局

根據內政部修正之「土地登記規則」,自 104 年 2 月 2 日起全民皆可申請「第二類土地登記謄本(或稱地籍謄本、土地謄本)」,可不公開所有權人完整姓名資料;「第三類謄本」可供利害關係人申請。基本上,不論申請第二類還是第三類土地謄本,都可以取得所需資料,進而上網試算土地增值稅。

👉 可上全國地政電子謄本系統申請土地謄本(地籍謄本)

新屋列管 5 年規定

若完成重購退稅後,新購屋 5 年內有再移轉、出租,除了須繳納新屋的土地增值稅外,原退回的重購退稅優惠金額也要一併繳回。

  • 再行移轉:含夫妻贈與,應計算漲價總數額,課徵土地增值稅
  • 改作其他用途:營業、出租使用
  • 戶籍遷出:土地所有權持有者、土地所有權配偶、直系親屬中無人設戶籍於新屋

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【教學】重購退稅申請方式

線上填寫+郵寄寄出

向出售屋所在地之主管稽徵機關(稽徵處或稅務局)申請,申請方式有三種,包括「郵寄申請」、「實體櫃台」及「網路線上」申請。

【線上+郵寄申請方式】財政部稅務入口網申辦,須於線上申請資料送出後 2 日內檢齊以下應備文件,並註明「系統回復之申辦案號」,以郵寄至所轄稅捐稽徵處,才算完成手續

【應備文件】

  1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
  3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本 (如未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者,請檢附出售土地所有權人無 (有) 租賃申明書正本,重購退稅申請書已填寫者可免附)
  4. 重購土地所有權人無(有)租賃申明書正本
  5. 出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件

【申請處理時間】27 天

【線上申請程序】

👉 前往線上申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅

重購退稅線上申請
重購退稅線上申請填寫資料/財務部稅務入口網

各稽徵機關郵遞區號、地址

各區各區所轄稅捐稽徵處地址、郵遞區號
(郵寄地點)
台北市稅捐稽徵處10051 臺北市中正區北平東路7-2號|連結
新北市政府稅捐稽徵處22002 新北市板橋區中山路一段143號|連結
基隆市稅務局20402 基隆市安樂路二段162號|連結
宜蘭縣政府財政稅務局總局 260 宜蘭市中山路二段165號
羅東分局 265 宜蘭縣羅東鎮興東路32號
新竹縣政府稅務局30210 新竹縣竹北市光明六路10號
新竹市稅務局300191 新竹市東區中央路112號
桃園市政府地方稅務局桃園市桃園區成功路二段179號|連結
苗栗縣政府稅務局總局 36002 苗栗市府前路46號
分局 35047 竹南鎮福德路135號
台中市政府地方稅務局407665 台中市西屯區惠來里3鄰文心路二段99號|中部稽徵所
彰化縣地方稅務局50002 彰化市中山路二段187號
雲林縣稅務局640206 雲林縣斗六市府文路35號
南投縣政府稅務局總局 504231 南投縣南投市復興路2號
竹山分局 557017 竹山鎮雲林里公所路102
埔里分局 545202 埔里鎮中山路二段250號
嘉義縣財政稅務局612009 嘉義縣太保市祥和二路東段5號4樓
嘉義市政府財政稅務局60001 嘉義市中山路154號
台南市政府財政稅務局總局(稅務) 70002 臺南市中西區忠義路1段96號3樓
臺南分局 70002 臺南市中西區忠義路一段96號1樓
新化分局 71241 臺南市新化區中正路586號
新營分局 73002 臺南市新營區民治路36號1樓
佳里分局 72255 臺南市佳里區忠孝路25號
安南分局 70960 臺南市安南區安中路三段139號1樓
高雄市稅捐稽徵處830204 高雄市鳳山區國泰路二段136號
屏東縣政府財稅局屏東總局 900013 屏東縣屏東市北平路24號
潮州分局 920006 潮州鎮光華里三華巷16號
東港分局 928002 東港鎮朝安里新生二路16號
恆春分局 946201恆春鎮南門路98號
台東縣稅務局95065 臺東市中興路二段729號
花蓮縣地方稅務局總局 97058 花蓮縣花蓮市府前路19號
玉里分局 98148 花蓮縣玉里鎮忠孝路151號
澎湖縣政府稅務局88043 澎湖縣馬公市中興里治平路17號
金門縣稅務局89347 金門縣金城鎮民族路328號
連江縣財政稅務局20941 連江縣南竿鄉介壽村76號

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書面:各縣市地方稽徵機關資料、申請書範例及書面下載

【紙本申請方式】出售房屋土地範圍在該縣市內,臨櫃、郵寄至地區稽徵機關申請

如出售房屋在位在台北市,則向台北市稅捐稽徵處申請。

【申請流程】填寫申請書 → 交至各地方稽徵機關審核 → 通知補正 → 會查及調檔查核 → 陳核 → 回復申請人

【申請處理時間】20 天

申請書填寫範例

重購退稅申請書範例
重購退稅申請書範例/財政部稅務入口網

各縣市地方稽徵機關申請書下載

如採書面申請,須檢附申請書,各地方稽徵機關重購退稅申請書下載連結如下。

【北部】

【中部】

【南部】

【東部及外島】

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隨著房價持續上漲,已有自用住宅的民眾可透過申請「重購退稅」,全額退回或部分減免因售出舊屋所課徵的土地增值稅,不因扣稅而影響買房權益。需要注意的是,賣舊房、買新房時間依據完成移轉登記日為準,且辦理重購退稅後,新屋 5 年內不得有任何營業、出租用途,否則是需要重新繳納已退回的土增稅的。若近期準備購屋,不妨善用該項優惠政策減少稅額。