近期打算舊屋換新屋？不論是大房換小房，還是小房換大房，通通可向各地方稽稅處、稅務局申請「重購退稅」，可免繳或少繳售出舊屋應支付的土地增值稅。自 110 年 7 月 1 日起，財政部推動「房地合一稅2.0」，以落實居住正義，減少短買短賣的炒房現況。只要買賣自用房屋在 2 年以內，符合相關條件，即可申請「重購退稅」，避免因被課徵土地增值稅而造成買不起新房的窘境。想知道重購退稅申請條件為何？可退多少土地增值稅？該如何申請退稅？將一步步帶你了解。
【文章重點】
什麼是重購退稅？出售舊屋購新屋可申請減免土地增值稅
「重購退稅」是為了讓民眾購買新一棟房子(供居住使用)時，不因售原舊屋而被課土地增值稅，導致賣房之後所得不夠買新房子的錢，由政府推出的「稅額優惠」措施。民眾重新購買「自用住宅」時，2 年內無論是「先賣舊屋後買新屋」，還是「先買新屋後賣舊屋」，只要符合退稅條件，就能補貼「已繳納的土地增值稅」，可享全數退稅，或享有一定金額減免。
房地合一2.0不影響重購退稅節稅條件
【新制】配合「房地合一」課徵所得稅，105 年 1 月 1 日後之房屋交易，新增大屋換小屋可比例退稅，重購 5 年內改作其他用途，應追繳原扣扣抵或退還稅額。
其中適用「房地合一稅2.0」者，為 110 年 7 月 1 日起，交易 105 年 1 月 1 日取得之房地產。該課徵所得稅制度不影響自用住宅重購退稅規定，申請者只要符合條件，即可提出申請，享有稅額優惠。(延伸閱讀：【房地合一稅新制2.0】課稅免稅條件/線上申報繳稅教學/注意事項總整理)
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重購退稅申請對象條件
由於該項優惠對象為房屋用於「自用住宅」，有換屋計畫者，因此重購退稅申請對象須同時符合以下條件：
【申請條件】
- 【土地所有權人】出售土地及新購土地所有權人須為同一人
- 【土地所有權人所有者】出售及新購土地之房屋須為土地所有權人、土地所有權人配偶，或直系親屬所有
- 【新屋條件】
1. 購買之新屋必須為「自用住宅」，即家庭住所使用，且土地所有權人、土地所有權人配偶或直系親屬已辦竣戶籍登記
2. 新購土地面積若在都市，面積以 300 平方公尺 (3公畝，約 90.75 坪) 為限；若在非都市，面積以 700 平方公尺 (7公畝，約 211.75 坪) 為限，超出此範圍之土地不適用
3. 辦妥所有權登記日起，5 年內房屋不得進行移轉、營業、出租、戶籍遷出、夫妻贈與，有則不適用 - 【舊屋條件】出售之舊屋於簽約買賣「前 1 年內」無營業、出租行為，有則不適用
- 【不動產條件】先買後賣房者，限購買時已有「自用住宅」用地
- 【買賣期限】先買後賣、先買後賣房屋須在 2 年內，重購退稅可退「土地增值稅」之時間，依據完成移轉登記日為準
舉例來說，A 先生為出售土地、新購土地之所有權人，購完新屋後，A 先生的妻子、子女、父母親其中有人將戶籍地遷入新屋，且符合退還稅款條件，購屋時間、土地面積大小皆符合申請標準，出售土地之房屋 1 年內、新屋 5 年內無進行任何出租、供營業使用之狀況，即可申請重購退稅。
重購退稅自用住宅非一生一次，可無限次數申請
「重購退稅」稅額優惠政策實際上並非一生只能申請一次，只要是重購自用住宅，且新屋 5 年內無進行移轉、營業、出租使用， 5 年後仍可再出售、重購自用住宅，並申請重購退稅。(根據屏東縣政府財稅局 107/08/2 資料)
夫妻贈與適用嗎？
- 夫妻贈與不適用。依據《土地稅法》第 28 條之 2 規定，雖然配偶互贈土地可不課徵土地增值稅，但並非真的免繳稅額，而是延緩課稅時間，若後續土地移轉至第 3 人時，仍須以「第一次贈與前之原規定地價」，或「前次移轉現值」核課土地增值稅，故此，若新買的房屋在後續 5 年內以贈與給配偶，視同移轉，則原以退還之稅額將會受追繳。
重購退稅是否會影響一生一次自用住宅用地優惠稅率
- 若同時出售多棟自用住宅用地，則可選擇以「一般用地稅率」申報繳納土地增值稅後，再申請重購退，以保留一生一次自用住宅優惠稅率。
【一生一次自用住宅優惠稅率10%條件】
- 土地所有權人出售前 1 年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記
- 都市土地面積未超過 3 公畝 (約 90.75 坪) 或非都市土地積未超過 7 公畝 (約 211.75 坪)
- 自用住宅建築完成1年內者，房屋評定現值達所占基地公告現值 10 ％
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重購自用住宅用地可退還土地增值稅試算
至於申請重購退稅，能退多少土地增值稅，可採納以下公式計算，或逕自財政部稅務入口網試算：
【計算公式】
餘額(A)=新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)
※ 申報移轉現值：指的是「可契約總價值」，是在房屋進行所有權轉移時，訂定契約當下所申報的「土地價格(ex.5萬元/平方公尺)」，用於課徵土地增值稅之依據，由售屋者進行申報。
對於購屋者來說，新購自宅用地的申報移轉現值即「購入房子的土地價格」，由售屋者申報；對於出售者來說，原出售自宅用地的申報移轉現值即「賣出房子的土地價格」。一般來說「申報移轉現值」與政府公告土地現值相同，或價格高於公告土地現值 (多數為了減少土地增值稅，會依據政府公告土地現值而定)，且必須在房屋交易契約 30 日內申報，方得依據當時土地公告價格，如逾期則依據最新公告之土地現值繳納土地增值稅 (土地價格可能調高或降低)。
- 若已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的土地增值稅款可全數退還
- 若已繳土地增值稅款＞A 時，可退還相當於 A 的稅款
只有在數值 A 為正數時，可享重購退稅優惠。
重購退稅案例舉例
【案例一：先賣後買】
舉例來說，王太太於 104 年 12 月 5 日出售自宅土地移轉現值為 450 萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 105 年 10 月新購自宅房屋，土地現值 500 萬元。
售屋者為「土地增值稅」之納稅義務人 (根據《土地稅法》)，須繳納舊房子的土地增值稅，期間在 2 年內 (依據買屋、賣屋完成移轉登記日而定)，可全額退還 50 萬已繳納舊屋之土地增值稅。以此案件來說，民眾需花費 500 萬元購買新屋，原房屋扣除土地增值稅後，售出獲利為 400 萬元，民眾仍需多花 100 萬元買新屋(即買房費用高於賣房費用)，且未來若出售新房，須繳納之土地增值稅較舊屋高，因此政府全額補貼舊屋土地增值稅額。
【案例二：先買後賣】
陳先生於 104 年 12 月 5 日新購自宅房屋，土地現值 430 萬，並於 105 年 10 月出售自宅轉移現值 450 萬，且繳納原售出土地增值稅款 50 萬，則可退稅 30 萬元。
此案例為先買屋，後賣屋，出售房屋者為「土地增值稅」之納稅義務人，期間在 2 年內(依據買屋、賣屋完成移轉登記日而定)，則已繳納之舊屋土地增值稅可減免餘額 30 萬元。以此案例來說，民眾需花 430 萬元買房，原房屋扣除土地增值稅後，售出獲利為 400 萬元，民眾仍需多花 30 萬元購屋，且因為未來新屋售出時，須繳的土地增額稅較售出舊屋低，因此政府僅補貼差額 30 萬。
林小姐於 104 年 12 月 5 日出售自宅移轉現值為 450 萬，且已繳土地增值稅款 50 萬。林小姐於 105 年 10 月新購自宅房屋，土地現值 390 萬，餘額 A 為 -10 萬元。因為民眾購新屋需花費 390 元，原房屋扣除土地增值稅後，售出獲利為 400 萬元，因此民眾售出舊屋之獲利，可全額抵銷購新屋的費用，且未來若賣出新屋，所需繳納之土地增值稅較舊屋低，故不符合重購退稅條件。
凡符合退還稅款條件，則可享以上全額免稅、退還部分稅額。
重購退稅之退稅金額試算
若仍無法理解上述計算方式，目前亦可至財政部賦稅署「重購自用住宅用地退還土地增值稅試算」估算退稅金額。
【輸入項目】
- 原出售土地地價總額 (原出售自宅用地的申報移轉現值)：售出房屋契約申報時的土地地價
- 原出售土地已繳土地增值稅額 (原出售自宅用地已繳土地增值稅)：原售出房屋已繳納之土地增值稅額
- 新購土地地價總額 (新購自宅用地的申報移轉現值)：購入房屋時，契約申報時的土地地價
- 👉 前往試算｜注意事項：僅供試算，實際應退稅額仍依稽徵機關核定為準
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土地增值稅試算
若在出售房子前，想知道要繳多少土地增值稅，可至「財政部稅務入口網」估算稅額，所需輸入的項目如下：
- 前次移轉年期：指的是契約取得所有權人身分之「原因發生日期」，可於土地謄本(地籍謄本)上「土地所有權部」查看，欲申請可前往各地方政府地政局申請。
- 土地公告現值：可於中華民國內政部地政司「公告土地現值及地價查詢」查詢｜🔎 前往查詢，或於土地謄本「土地標示部」>「公告土地現值」查看
- 原規定地價或前次移轉現值：於土地謄本「土地所有權部」查看
- 消費者物價總指數：至試算網站，點選「消費者物價總指數」下載 excel 檔試算範圍
- 土地宗地面積：可於「土地標示部」>「面積」查看，
- 土地類型：參與土地謄本上「土地標示部」>「使用分區」，使用地類別空白者，皆為都市土地
- 移轉或設典範圍：「土地所有權部」歷次取得權利範圍
🔎 前往試算
根據內政部修正之「土地登記規則」，自 104 年 2 月 2 日起全民皆可申請「第二類土地登記謄本(或稱地籍謄本、土地謄本)」，可不公開所有權人完整姓名資料；「第三類謄本」可供利害關係人申請。基本上，不論申請第二類還是第三類土地謄本，都可以取得所需資料，進而上網試算土地增值稅。
新屋列管 5 年規定
若完成重購退稅後，新購屋 5 年內有再移轉、出租，除了須繳納新屋的土地增值稅外，原退回的重購退稅優惠金額也要一併繳回。
- 再行移轉：含夫妻贈與，應計算漲價總數額，課徵土地增值稅
- 改作其他用途：營業、出租使用
- 戶籍遷出：土地所有權持有者、土地所有權配偶、直系親屬中無人設戶籍於新屋
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【教學】重購退稅申請方式
線上填寫+郵寄寄出
向出售屋所在地之主管稽徵機關(稽徵處或稅務局)申請，申請方式有三種，包括「郵寄申請」、「實體櫃台」及「網路線上」申請。
【線上+郵寄申請方式】於財政部稅務入口網申辦，須於線上申請資料送出後 2 日內檢齊以下應備文件，並註明「系統回復之申辦案號」，以郵寄至所轄稅捐稽徵處，才算完成手續
【應備文件】
- 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
- 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
- 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本 (如未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，請檢附出售土地所有權人無 (有) 租賃申明書正本，重購退稅申請書已填寫者可免附)
- 重購土地所有權人無(有)租賃申明書正本
- 出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件
【申請處理時間】27 天
【線上申請程序】
- Step1：至財政部稅務入口網填寫申請人、出售屋、新購屋、繳納土地增值稅資料及退稅方式
- Step2：備齊應備文件
- Step3：將文件郵寄至所轄(出售房屋)稅捐稽徵處
各稽徵機關郵遞區號、地址
| 各區 | 各區所轄稅捐稽徵處地址、郵遞區號 (郵寄地點) |
|---|---|
| 台北市稅捐稽徵處 | 10051 臺北市中正區北平東路7-2號｜連結 |
| 新北市政府稅捐稽徵處 | 22002 新北市板橋區中山路一段143號｜連結 |
| 基隆市稅務局 | 20402 基隆市安樂路二段162號｜連結 |
| 宜蘭縣政府財政稅務局 | 總局 260 宜蘭市中山路二段165號 羅東分局 265 宜蘭縣羅東鎮興東路32號 |
| 新竹縣政府稅務局 | 30210 新竹縣竹北市光明六路10號 |
| 新竹市稅務局 | 300191 新竹市東區中央路112號 |
| 桃園市政府地方稅務局 | 桃園市桃園區成功路二段179號｜連結 |
| 苗栗縣政府稅務局 | 總局 36002 苗栗市府前路46號 分局 35047 竹南鎮福德路135號 |
| 台中市政府地方稅務局 | 407665 台中市西屯區惠來里3鄰文心路二段99號｜中部稽徵所 |
| 彰化縣地方稅務局 | 50002 彰化市中山路二段187號 |
| 雲林縣稅務局 | 640206 雲林縣斗六市府文路35號 |
| 南投縣政府稅務局 | 總局 504231 南投縣南投市復興路2號 竹山分局 557017 竹山鎮雲林里公所路102 埔里分局 545202 埔里鎮中山路二段250號 |
| 嘉義縣財政稅務局 | 612009 嘉義縣太保市祥和二路東段5號4樓 |
| 嘉義市政府財政稅務局 | 60001 嘉義市中山路154號 |
| 台南市政府財政稅務局 | 總局(稅務) 70002 臺南市中西區忠義路1段96號3樓 臺南分局 70002 臺南市中西區忠義路一段96號1樓 新化分局 71241 臺南市新化區中正路586號 新營分局 73002 臺南市新營區民治路36號1樓 佳里分局 72255 臺南市佳里區忠孝路25號 安南分局 70960 臺南市安南區安中路三段139號1樓 |
| 高雄市稅捐稽徵處 | 830204 高雄市鳳山區國泰路二段136號 |
| 屏東縣政府財稅局 | 屏東總局 900013 屏東縣屏東市北平路24號 潮州分局 920006 潮州鎮光華里三華巷16號 東港分局 928002 東港鎮朝安里新生二路16號 恆春分局 946201恆春鎮南門路98號 |
| 台東縣稅務局 | 95065 臺東市中興路二段729號 |
| 花蓮縣地方稅務局 | 總局 97058 花蓮縣花蓮市府前路19號 玉里分局 98148 花蓮縣玉里鎮忠孝路151號 |
| 澎湖縣政府稅務局 | 88043 澎湖縣馬公市中興里治平路17號 |
| 金門縣稅務局 | 89347 金門縣金城鎮民族路328號 |
| 連江縣財政稅務局 | 20941 連江縣南竿鄉介壽村76號 |
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書面：各縣市地方稽徵機關資料、申請書範例及書面下載
【紙本申請方式】出售房屋土地範圍在該縣市內，臨櫃、郵寄至地區稽徵機關申請
如出售房屋在位在台北市，則向台北市稅捐稽徵處申請。
【申請流程】填寫申請書 → 交至各地方稽徵機關審核 → 通知補正 → 會查及調檔查核 → 陳核 → 回復申請人
【申請處理時間】20 天
申請書填寫範例
各縣市地方稽徵機關申請書下載
如採書面申請，須檢附申請書，各地方稽徵機關重購退稅申請書下載連結如下。
【北部】
【中部】
【南部】
【東部及外島】
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隨著房價持續上漲，已有自用住宅的民眾可透過申請「重購退稅」，全額退回或部分減免因售出舊屋所課徵的土地增值稅，不因扣稅而影響買房權益。需要注意的是，賣舊房、買新房時間依據完成移轉登記日為準，且辦理重購退稅後，新屋 5 年內不得有任何營業、出租用途，否則是需要重新繳納已退回的土增稅的。若近期準備購屋，不妨善用該項優惠政策減少稅額。
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