民眾注意了！新制「房地合一稅2.0」自 2021 年 7 月 1 日上線，凡售出 105 年 1 月 1 日起取得之房屋，符合《所得稅法》修法「房地合一稅」，須按持有房產時間課以指定稅率；若出售時間在 2021 年 7 月 1 日後，則配合新制「房地合一稅 2.0」，繳納相關稅額。這次修法將預售屋、達一定持股或出資台灣境內房產納入範圍，以減緩房價居高不下。
至於自用住宅之買賣、夫妻間贈與、被繼承取得之房產交易是否需要納稅？該法課稅範圍為何？哪些條件免稅？如須申報該如何申報？將於文內一併整理。
【2022/4/21更新】
【文章重點】
- 什麼是房地合一稅？
- 房地合一稅2.0：課稅範圍｜報繳期限及認定日｜免稅範圍
- 房地合一稅2.0與1.0有何不同：個人稅率｜法人/營利事業稅率｜課稅項目｜課稅方式｜不影響之交易
- 營利事業、獨資合夥房地如何申報房地合一稅2.0?
- 房地合一稅2.0申報簡易教學
- 其他注意事項
什麼是房地合一稅？售出房地產合併列入所得稅
「房地合一稅」指的是「房地合一所得稅」。凡在指定時間內持房，並從事賣房交易者，需依據持有房地時間長，課以指定稅率。也因為該項制度是針對「房地產轉移」所課徵之所得稅，將「土地」、「房屋」價值合併計算，因此只有在房屋售出時才須申報繳稅。特別是因其不與個人綜合所得稅合併結算，而容易出現漏繳狀況。
實際上，房地合一稅是《所得稅法》的部分修正條文，在此條文通過之前，土地價值並不列在所得稅課稅範圍，僅房屋價值需繳所得稅。自 105 年 1 月 1 日起制定「房地合一稅」，若期間進行買賣交易，須合併房屋、土地價值。
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房地合一稅2.0：新制課稅及免稅範圍—納入預售屋、持股或出資達標
2021 年 7 月 1 日起，出售 105 年 1 月 1 日後之房地產，需繳納新制「房地合一稅2.0」，即便未從中獲利、無所得也應繳納，課稅所得依據如下：
課稅所得= 成交價(房產賣出價格)－成本(房產最初買入價格)－相關費用 (代書、仲介費、搬運費、印花稅、規費)－土地漲價總數額 (依土地稅法計算)
應納稅額為「課稅所得」乘上「指定稅率」，其稅率依據持有房產、申報身分有不同標準。
*相關費用不包含土地增值稅
課稅範圍
- 2016 年 1 月 1 日 (即民國 105 年 1 月 1 日 )起，取得之「房屋」、「房屋及坐落地基」、「依法得核發建造執照土地」，並將房屋於 2021 年 7 月 1 日後賣出
- 2016 年 1 月 1 日 (即民國 105 年 1 月 1 日 )起，個人「以設定地上權方式之房屋使用權 (地主提供土地給開發商興建房屋，地上權人(開發商)不得移轉房所有權，採讓與使用權方式供個人長期使用)」或「預售屋及其坐落基地」，等同取得「依法得核發建造執照土地」，並將房屋於 2021 年 7 月 1 日後賣出
- 個人交易「持有股份或出資格過半之國內外營利事業」之股份或出資額，且該營利事業股權、出資額價值 50% 以上為台灣境內房屋、土地，視同「依法得核發建造執照土地」，需課稅
報繳期限及交易日與取得日認定
- 申報繳稅期限：下列日期起 30 日內
- 【房地】完成所有權移轉登記日
- 【以設定地上權方式之房屋使用權】權利移轉日
- 【預售屋及其坐落基地】買賣契約簽訂日 *非與建商換約時間
- 【符合一訂條件之股份或出資額】
1. 有價證券：買賣交割日
2. 有價證券以外：買賣契約簽訂日
(有價證券為《證券交易稅條例》明訂之政府債券、公司發行之股票公司債等)
免稅範圍
- 【自住房屋】個人自住房地課稅所得在 400 萬元內，可免繳房地合一稅
- 【農業用地】依《農業發展條例》第 37 條，作為農業使用之農業用地移轉；及第 38 條之 1，農業用地經法律後更為非農業用地，視同農業用地，可免繳房地合一稅
- 【徵收/先行議價土地】被徵收或被徵收前先行協議價購之土地、土地改良物，免課房地合一稅
- 【公共設施保留地】尚未被徵收前移轉，依《都市計劃法》指定之公共設施保留地，免課房地合一稅
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房地合一稅2.0與1.0比較：課重稅範圍擴大，自用住宅不影響
與舊制不同處在於，修法後的「房地合一稅 2.0」提高對短期買賣房屋者之稅率，以維護居住正義，避免房屋淪為商品移轉。凡持有房產 2 年內出售房產者，需課以 45%稅率；持有房產 2 年至未逾 5 年者，課以 35 %稅率；持有房產 5 年以上未逾 10 年者，課以 20% 稅率；持有房產超過 10 年以上者，則不受影響。
一、個人房地交易，課重稅之房產持有時間延長
- 對象適用期間：符合以下三條件，依據「房地合一稅2.0」課稅
(1) 2016 年 1 月 1 日(即民國 105 年 1 月 1 日)後取得房產
(2) 於 2021 年 7 月 1 日 ( 即民國 110 年 7 月 1 日 )售出房屋
(3) 取得之房屋屬於「房地」、「以設定地上權方式之房屋使用權」或「預售屋及其坐落基地」
| 房地合一稅1.0 房屋持有期間 | 房地合一稅2.0 房屋持有期間 | 稅率 | |
|---|---|---|---|
| 境內個人 | 1年內 | 2年內 | 45% |
| 滿1年不滿2年 | 滿2年不滿5年 | 35% | |
| 滿2年不滿10年 | 滿5年不滿10年 | 20% | |
| 超過10年 | 超過10年 | 15% | |
| 非境內個人 | 1年內 | 2年內 | 45% |
| 超過1年 | 超過2年 | 35% |
二、法人/營利事業房地交易稅率比照個人，短期買賣房屋課重稅
- 對象適用期間：除了與以上個人條件相同外，另持有股份、出資額條件亦適用「房地合一稅2.0」
| 房地合一稅1.0 房屋持有期間 | 房地合一稅2.0 房屋持有期間 | 稅率 | |
|---|---|---|---|
| 境內法人 | 無區分期間 | 2年內 | 45% |
| 無區分期間 | 滿2年不滿5年 | 35% | |
| 無區分期間 | 超過5年 | 20% | |
| 非境內法人 | 1年內 | 2年內 | 45% |
| 超過1年 | 超過2年 | 35% | |
| 申報方式 | 合併計稅 合併報稅 | 分開計稅 分開報稅 |
三、課稅對象增加項目：出售預售屋、股權或出資之營利事業價值占50%以上台灣境內房地構成皆課稅
- 【新】出售預售屋及坐落基地
- 【新】出售持股(或出資)額過半數營利股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值達 50% 以上為台灣境內房地構成 (若為上市、上櫃、興櫃公司之股票交易，免課稅)
四、土地漲價總數額增設減除上限
在新制房地合一課稅標準中的「土地漲價總數額」，需扣除「減除上限」，意思是「土地漲價總數額」必須依據「交易當年度公告之土地現值」扣除「前次買房的移轉現值」，而不依據售屋者申報之移轉現值，扣除前次買房移轉現值，以防杜透過高報土地現值的方式，賺取賣屋時土地增值稅與房地合一稅的價差。
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
【案例】
舉例來說，王小姐有一戶 1000 萬元之房地產，於 2021 年 7 月 2日出售，賣出價格為 1460 萬元，扣除仲介及代書費用 45 萬、土地漲價總數額 15 萬(該土地漲價總額為依據交易當年公告現值-前次移轉現值)。
成交價 (1460 萬元) - 成本 (1000 萬元) - 相關費用 (代書、仲介費) - 土地漲價總數額 (15萬元) = 400 萬元
王小姐出售該房地產，應課稅額依據持有房產時間而定。若持有時間為 1 年半，依法在 2 年內稅率為 45%，應繳納 180 萬；若持有時間在 3 年，依法在 2~5 年內稅率為 35%，應繳納 140 萬元。
五、5種交易不受影響：調職、參與都更或重建後房屋移轉、興建房地一次移轉
若是因個人工作調職、參與都更房地移轉、持有土地與建商分回房地，或營利事業興建房屋作第一次移轉，皆不需提高稅率，維持房地合一稅 20%；自用住宅重購，只要持有房地並設籍滿 6 年，則維持稅率 10%，2 年內之交易可退回土地增值稅。👉延伸閱讀：【重購退稅】申請條件/退還稅額試算/申請教學及案例一次看
【維持稅率20%】
- 1. 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
- 2. 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
- 3. 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 (依據該土地持有期間)
- 4. 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
【維持稅率10%】
- 5. 自住房地(自用住宅)持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
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營利事業、獨資合夥房地如何申報「房地合一稅2.0」？
【營利事業】
- 一般交易：與營所稅分開計稅，合併報繳
- 興建後第一次轉移：若營業事業為起造人，申請建物所有權第一次登記，應與營業事業所得稅合併計稅，依 20% 稅率課稅
【獨資合夥】
- 由房地登記所有權獨資資本主或合夥組織合夥人依房地合一課稅，不計入營利事業所得額
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房地合一稅2.0線上申報簡易教學
欲申報「房地合一稅2.0」，可至財政部下載離線申報軟體，完成步驟繳稅、列印明細。
- 電腦作業系統版本：Windows 7(含)以上
- 網路安全性：須設定使用TLS1.2及以上｜網際網路安全性設定說明
- 硬體需求：處理器 1GHz 以上，記憶體 1GB(32位元) 或 2GB(64位元) 以上
- Step1：下載房地合一稅2.0申報軟體
- Step2：安裝時，將申報軟體建立在桌面
- Step3：點選「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統2.0」
- Step4：進入系統，選擇登入方式
【登入方式】
- 自然人憑證 IC 卡
- 金融憑證
- 健保卡+註冊密碼
- 納稅義務人之「身分證統一證號」+「戶口名簿戶號」：無自然人憑證、金融憑證者適用
- Step5：在選單中選擇已有的申報資料，或點選「3. 直接進入系統，建立資料」
- Step6：填寫納稅義務人基本資料
- Step7：依序輸入基本資料、交易資料、交易損失金額、應納稅額計算、「重購自住房屋、土地扣抵稅額明細」、計算及申報上傳
【繳稅方式】
- 現金、支票、晶片金融卡、活期(儲蓄)存款帳戶繳稅(線上即時扣款)、信用卡
- Step8：繳稅成功，取得交易紀錄明細表
- Step9：印收執聯或繳款書等
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其他注意事項：被繼承人、配偶互贈、無農地證明、交換房地者符合條件仍須繳稅
納稅義務人
- 【不論此房屋、土地交易是獲利還是虧損，均須申報】自 2016 年 1 月 1 日 (民國 105 年 1 月 1 日) 起，不論是否有交易所得或損失，均須繳納稅額，並依據「房屋土地完成所有權移轉登記日」或「房屋使用權交易日」的次日起 30 日內，自行填寫申報書向戶籍地國稅局申報
- 【取得未來建設房屋之土地須申報】若交易在 2016 年 1 月 1 日 (民國 105 年 1 月 1 日) 後取得，或 2014 年 1 月 2 日後取得，並持有滿 2 年之「房屋」、「房屋及坐落地基」或「依法得核發建造執照的土地」，即便是取得土地，未來將建屋，須繳納房地合一稅
- 【取得以設定地上權方式之房屋使用權須申報】交易從 2016 年 1 月 1 日 (民國 105 年 1 月 1 日) 後取得
- 【被繼承人 104 年 12 月 31 日取得房地可選擇性比照舊制或新制申報】在 105 年 1 月 1 日後取得，適用新制；104 年 12 月 31 日前取得者，比照舊制，惟可選擇按新制規定申報方可改為新制繳稅
- 【配偶贈與房屋依據贈與者取得房屋日而定】若個人以獲贈方式取得配偶贈與之房屋，則課稅方式依據配偶取得該房屋、土地的取得日而定，進而課以舊制或新制之稅額。若配偶當初取得房屋取得時間在 105 年 1 月 1 日後，則比照新制，依據房屋持有時間、稅率繳納。
- 【交換房屋、土地均須課稅】
- 【自地自建、合建分屋、合建分售須申報繳稅】
- 【自認農地若無農地農用證明、免課徵土地增值稅證明，仍須繳稅】
- 【二等親買賣有給付價金，須申報課稅】
未繳納房地合一稅之法規
依據《所得稅法》第108條之2：
1. 若因誤以為交易虧損而不用繳稅者，屬於未依限申報，處以 3000 至 3 萬元罰鍰
2. 有辦理申報，卻有漏報、短報之事，須補繳「所漏稅 2 倍以下」罰鍰
3. 若未辦理申報，除了須補徵應繳稅額外，應「按補徵稅額處 3 倍以下」罰鍰
前 1、2 項經稽徵機關調查後處罰；若未經他人檢舉，或自行補申報並加計利息補繳者，可免予處罰。(以上資訊參照：財政部)
【相關問答】
- Q1房地持有時間如何計算：依「取得日」至「交易日」為原則。以自有土地與其他營利事業合建分屋者，土地持有時間依據「原取得合建前土地之日起算至交易日止」
- Q2個人課稅所得 400 萬元以下免稅條件有哪些？
1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年
2. 交易前 6 年內，房屋無出租、營業或其他執行業務使用
3. 個人、配偶、未成年子女，在交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠規定 - Q3長期持有自住者會受房地2.0影響嗎？A：不會，維持原自住房租稅優惠
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總結來說，這次修法對自住宅而言，只要持有並設籍滿 6 年，即便後續賣屋課稅所得超過 400 萬元，超出部分仍可享 10 % 稅率優惠(低於 400 萬免稅)；2 年內交易可申請重購退稅 (延伸閱讀：【重購退稅】申請條件/退還稅額試算/申請教學及案例一次看)。至於出售預售屋、因持股或出資額達一定標準的朋友，如所有條件均符合，須依據「房地合一稅2.0」繳納房地合一稅。
在此特別提醒，該稅捐制度不因交易虧損而免除繳納義務，特別是因為繼承、自地自建、有買賣給付價金等交易，符合條件下仍須繳稅，請記得在報繳認定日起 30 日內申報，避免受罰。
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